# Ejendomsvurderingen > Der findes tre tal for dit hus' værdi. De er sat af tre forskellige aktører, med tre forskellige formål, og de er ikke ens. Lige nu er det ene af dem sat på pause af… ## Metadata - URL: https://www.predict.dk/ejendomsvurderingen.php - Markdown URL: https://www.predict.dk/ejendomsvurderingen.md - Published: 2026-09-01T09:01:31+00:00 - Modified: 2026-08-18T13:31:44+00:00 ## Content Der findes tre tal for dit hus’ værdi. De er sat af tre forskellige aktører, med tre forskellige formål, og de er ikke ens. Lige nu er det ene af dem sat på pause af en forsinkelse, der er løbet ud over sit femte år. ## Tre vurderinger af samme hus Mange boligejere bruger den offentlige ejendomsvurdering som pejlemærke, når de vil vide, hvad huset er værd. Det er en forståelig genvej. Det er også en forkert genvej. | Vurdering | Sat af | Formål | | --- | --- | --- | | Offentlig ejendomsvurdering | Vurderingsstyrelsen | Beregning af ejendomsværdiskat og grundskyld | | Kreditforeningsvurdering | Mægler på lånegivers vegne | Sikkerhed bag lånet | | Salgsvurdering | Ejendomsmægler | Realistisk udbudspris i markedet i dag | Tre tal, tre logikker. Vil du kende markedsprisen, er det kun det nederste, der forsøger at svare på spørgsmålet, og det er derfor, en [vurdering af huset](https://www.realmaeglerne.dk/vurdering-af-hus) fra en mægler med lokalkendskab er noget andet end et opslag i din skattemappe. ### Den offentlige vurdering er en skattemaskine Den offentlige vurdering består af to tal: en ejendomsværdi og en grundværdi. Ejendomsværdien bruges til ejendomsværdiskatten, grundværdien til grundskylden. Begge skatter beregnes af 80 procent af vurderingen, fordi de sidste 20 procent trækkes fra som et forsigtighedsprincip. Det er indbygget usikkerhed, sat i system. Vurderingen er heller ikke tænkt som et bud på, hvad netop dit hus kan sælges for i næste måned. Den er en beregning af et prisniveau for boliger af sammenlignelig type, alder, stand og beliggenhed. Nuancerne, altså den nye varmepumpe, det udskiftede tag, trafikstøjen fra vejen bagved, står ikke i beregningen. ### Kreditforeningens tal er et sikkerhedstal Låneudbyderens vurdering har et andet formål: den skal beskytte lånegiveren, hvis huset en dag skal realiseres. Derfor er den konservativ. Ejendomsmægler og boliginvestor Jesper Nielsen, kendt fra blandt andet Hammerslag, har peget på en tommelfingerregel: kreditforeningsvurderingen ligger ofte omkring 10 procent under mæglervurderingen. Det er ikke en fejl i den ene af dem. Det er to forskellige spørgsmål, der bliver besvaret. Skal du bruge tallet til at planlægge et salg, er det markedsprisen, du er ude efter, og den får du gennem en [gratis og uforpligtende salgsvurdering](https://www.realmaeglerne.dk/bestil-salgsvurdering). Står du omvendt på købersiden, er det samme spørgsmål værd at stille om den bolig, du kigger på, gerne sammen med en [køberrådgiver på din side af bordet](https://www.realmaeglerne.dk/koeberraadgivning). ## Hvorfor det offentlige tal er ude af trit lige nu Her bliver det interessant, og her er noget, de fleste artikler om husvurdering ikke nævner. ### 2026-vurderingen er udskudt igen Planen var, at ejerne af landets cirka 1,8 millioner private boliger skulle modtage en endelig 2026-vurdering, som de kunne klage over. I januar 2026 bekræftede skatteminister Ane Halsboe-Jørgensen i et skriftligt svar, at Vurderingsstyrelsen ikke kan nå 2026-vurderingerne i år som planlagt. Skatteministeriet har derfor arbejdet med midlertidige modeller for både 2027 og 2028, blandt andet en fremskrivning af 2022-vurderingen og muligheden for at genbruge 2024-vurderingen i yderligere to år. Samtidig er 2024-vurderingen ifølge Vurderingsstyrelsen en indeksering af 2022-vurderingen, altså det samme tal fremskrevet til et nyt prisniveau. Der er derfor ikke den sædvanlige deklarationsproces og klagemulighed på den. Konsekvensen for dig som boligejer: dit officielle værdital kan være baseret på prisniveauet 1. januar 2022. Til sammenligning steg huspriserne fra 1. kvartal 2025 til 1. kvartal 2026 med 6,8 procent ifølge Boligmarkedsstatistikken fra Finans Danmark, og Boligsiden registrerede i juni 2026 en gennemsnitlig kvadratmeterpris for huse på 20.061 kroner, første gang over 20.000. Er det så et brugbart udgangspunkt, hvis du overvejer at sælge? Næppe. ### 20-procents-spærren i klagesystemet Der er en detalje mere, som overrasker mange. En vurdering kan kun ændres af klagemyndighederne, hvis ændringen er på mere end 20 procent af ejendoms- eller grundværdien. Klagefristen er tre måneder fra den dag, du modtager vurderingen, og sagsbehandlingstiden hos Skatteankestyrelsen oplyses typisk til 12 til 18 måneder. Oveni har Folketingets Ombudsmand bedt Vurderingsstyrelsen om en redegørelse for de algoritmiske beregninger bag vurderingerne, fordi mange boligejere ikke kan gennemskue, hvordan tallet er fremkommet. Et system, der er svært at forstå og svært at klage over, er ikke det bedste fundament for en beslutning om at sætte huset til salg. ## Sådan får du et brugbart tal på dit hus En mæglervurdering er ikke en gætteleg, men den er heller ikke en formel. Den er en systematisk sammenligning. ### Hvad mægleren regner på RealMæglerne, der driver en landsdækkende kæde af selvstændige mæglerforretninger, gennemgår boligens tilstand, beliggenhed, størrelse og faciliteter og holder det op mod handelspriserne på sammenlignelige boliger i området. Besigtigelsen tager typisk mellem en halv og en hel time, og prisindikationen kan ofte gives på dagen. Det afgørende er sammenligningsgrundlaget. Bed om at se det. Hvilke boliger, hvilke udbudspriser, hvilke faktiske salgspriser, hvor lang liggetid? ### Fem forhold, der flytter tallet mest - Grundens beliggenhed og størrelse, altså kvarteret, udsigten, vejen og støjen - Boligens stand, især tag, vinduer, bad, køkken og installationer - Energimærket og opvarmningsformen - Antal kvadratmeter og planløsningens brugbarhed, ikke kun det samlede areal - Efterspørgslen i netop dit prissegment lokalt #### Energimærket er blevet en prisfaktor Et forhold har flyttet sig hurtigt de senere år. Boligsiden kunne i august 2026 opgøre, at flertallet af de solgte huse nu har energimærke A, B eller C. Når normalen på markedet forskubber sig, forskubber køberens forventning sig med. Et hus med et svagt energimærke bliver ikke usælgeligt, men det bliver forhandlet anderledes, og udgiften til at rette op på det bliver ofte trukket fra i prisen. En vurdering er ikke en dom over huset. Den er et øjebliksbillede af, hvad et marked er villigt til at betale, og markedet flytter sig. Statens tal fortæller dig, hvad du skal betale i skat. Det siger ikke noget om, hvad naboen fik for sit hus i sidste måned, og det er som regel det tal, du er ude efter.